L'amortissement comptable est le principal avantage du régime réel LMNP. Voici comment le calculer et l'optimiser pour réduire votre imposition.
L'amortissement est la pierre angulaire du régime LMNP au réel. Bien maîtrisé, il permet souvent de neutraliser fiscalement l'intégralité des revenus locatifs pendant plusieurs années. Voici comment l'utiliser efficacement en 2026.
Qu'est-ce que l'amortissement ?
L'amortissement est une charge comptable qui constate la dépréciation d'un bien dans le temps. En LMNP, vous pouvez amortir le bâti (hors terrain), le mobilier et les équipements. Cette charge vient en déduction de vos revenus locatifs — sans mouvement de trésorerie.
Méthode : l'amortissement par composants
Le bien est décomposé en plusieurs composants amortis sur des durées différentes : structure (50 ans), toiture (25 ans), façade (25 ans), installations techniques (25 ans), agencements (15 ans). En pratique, un expert-comptable établit un plan d'amortissement détaillé qui maximise la charge déductible les premières années.
Exemple chiffré
Appartement acheté 500 000 € à Paris (dont 100 000 € de terrain non amortissable). Amortissement moyen du bâti sur 30 ans pondéré : environ 13 000 €/an. Ajoutez 20 000 € de mobilier amorti sur 7 ans (soit 2 900 €/an) et vous obtenez environ 16 000 € d'amortissement annuel — qui viendront neutraliser une grande partie de votre loyer annuel net de charges.
Le plafonnement du déficit
Attention : l'amortissement ne peut pas créer de déficit. Si le total des charges + amortissements dépasse les loyers, l'excédent d'amortissement est reporté sans limite de durée, pour être utilisé les années suivantes. Votre résultat fiscal ne peut donc jamais être négatif via amortissement en LMNP.
Impact de la réforme 2025
Depuis le 15 février 2025, les amortissements pratiqués sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Cela change la stratégie : l'amortissement reste pertinent pour réduire la fiscalité pendant la détention, mais son bénéfice est partiellement neutralisé si vous revendez rapidement.
Notre conseil
Faites établir votre plan d'amortissement par un expert-comptable spécialisé LMNP dès la première année. Un bon plan peut représenter 3 000 à 8 000 € d'impôt économisé par an pour un bien parisien.
