Supprimé par les députés, le plafond de 7 000 € par an est revenu dans le texte transmis au Sénat. Combien il coûterait à un propriétaire parisien, et pourquoi le bail société mérite une attention particulière.
Le plafond était supprimé le 30 octobre. Il est de retour depuis le 4 novembre au soir. Entre les deux, les députés ont rejeté par 458 voix contre 0 la première partie du projet de loi de finances pour 2027, et tous les amendements qu'ils avaient adoptés sont tombés avec elle. Si vous détenez un meublé à Paris, c'est donc le texte initial du Gouvernement qui part au Sénat, plafonnement de l'amortissement LMNP compris.
Ce que nous écrivons ici vaut à la date du 5 novembre 2026. Rien n'est voté, et la mesure peut encore disparaître.
Ce que prévoit l'article 7, tel qu'il revient au Sénat
L'amortissement des locaux en LMNP serait limité à 2,5 % par an et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, on descend à 1,5 % et 5 000 €. Les résidences étudiantes, les résidences seniors et les Ehpad restent en dehors.
Deux détails comptent autant que les chiffres. L'amortissement qui dépasse le plafond serait perdu, sans report possible. Et le stock déjà accumulé resterait déductible de 2027 à 2036, mais dans la limite de 50 % du résultat de l'année.
Le plafond s'apprécie par foyer, pas par appartement. Vous avez deux biens ? Ils se partagent les mêmes 7 000 €.
À Paris, c'est le plafond en euros qui mord
Faites le calcul à l'envers : 7 000 € à 2,5 %, cela correspond à une base amortissable de 280 000 €. Autant dire que le plafond en euros s'applique à presque tout ce qui se vend à Paris intra-muros, même un petit deux-pièces une fois le terrain retiré.
Prenons un exemple, avec des chiffres choisis pour l'illustration : 36 000 € de loyers annuels, 14 000 € de charges et d'intérêts, une base de 500 000 € amortie aujourd'hui autour de 3 %, soit 15 000 € par an. Le résultat imposable est de 7 000 €. Avec le plafond, il passe à 15 000 €. Pour un foyer à 30 % d'imposition, cela fait 2 400 € d'impôt en plus chaque année, avant prélèvements sociaux.
Ce n'est pas la fin du LMNP. Dans ce même exemple, le micro-BIC taxerait 18 000 €, donc le réel plafonné reste devant. Mais l'écart s'est beaucoup resserré, et sur un bien peu chargé il peut se retourner. Le mobilier, lui, n'entre pas dans ce que les textes publiés désignent comme l'amortissement des locaux : à faire confirmer par votre expert-comptable le moment venu.
Bail société : la question que personne ne pose
C'est là que ça devient intéressant pour nos propriétaires. En commission, un amendement (CF1588) voulait sortir du plafond les meublés loués sous bail de résidence principale de la loi de 1989, les baux mobilité et les logements d'étudiants. Il est tombé avec le reste, mais il pourrait très bien être redéposé au Sénat.
Or un bail conclu avec une entreprise relève du Code civil, pas de ces titres de la loi de 1989. Aucun des textes que nous avons lus n'évoque ce cas. Notre lecture, et ce n'est qu'une lecture : si seule cette exception revenait, un meublé loué à une société resterait plafonné, alors que le même appartement sous bail mobilité y échapperait.
Attention donc au réflexe de tout rebasculer vers le bail mobilité dès qu'un amendement passe. Le bail mobilité a sa durée maximale de dix mois et son public limité. Changer de bail pour une exception qui n'existe pas encore, c'est mettre la charrue avant les bœufs.
L'effet caché sur la revente
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Au passage, cela nuance un peu la mesure : un amortissement que vous n'avez pas pu déduire ne devrait pas être réintégré plus tard, et les abattements pour durée de détention continuent de jouer. À intégrer à votre simulation si vous comptez vendre à moyen terme.
Ce qu'il vaut mieux faire, et ne pas faire, d'ici décembre
Ne vendez rien sur la foi d'un article de loi qui a déjà changé deux fois de statut en une semaine. Le calendrier annoncé : séance au Sénat à partir du 20 novembre, vote solennel le 9 décembre, commission mixte paritaire à la mi-décembre. La date d'entrée en vigueur fait elle-même débat, entre les exercices clos à compter de 2027 et une application possible dès le 31 décembre 2026.
En pratique, demandez dès maintenant à votre comptable le montant exact de vos amortissements reportés, parce que c'est ce stock qui amortirait le choc pendant dix ans. Simulez ensuite votre résultat avec et sans plafond, sur vos vrais chiffres. Si vous êtes en train d'acheter, refaites le plan de financement avec 7 000 € d'amortissement.
Quant au statut du bailleur privé créé par la loi de finances 2026, n'y voyez pas une porte de sortie pour ce type de bien. Il vise la location nue à loyer plafonné, avec un engagement de neuf ans.
Notre approche Move in Paris
Nous suivons ce texte de près parce qu'il touche directement les propriétaires que nous accompagnons. Move in Paris gère des appartements en location meublée corporate longue durée, avec des loyers garantis par l'employeur et un taux d'occupation supérieur à 95 %. Nous ne remplaçons pas votre expert-comptable, mais nous pouvons vous donner les loyers et les durées réalistes pour votre bien, quel que soit le texte final.
