Le studio rassure la banque, le 2 pièces rassure l'entreprise locataire. Comment choisir la bonne surface pour un investissement en meublé corporate à Paris, fiscalité LMNP 2025 comprise.
Un investisseur nous a posé la question le mois dernier, plans en main : un studio de 24 m² dans le 17e ou un 2 pièces de 38 m² deux rues plus loin, pour à peu près le même effort d'emprunt une fois l'apport ajusté. Sa banque penchait pour le studio, plus liquide. Pour une location meublée classique, elle n'avait pas tort. Pour loger des cadres envoyés par leur entreprise, la réponse est moins évidente.
Qui loue vraiment en meublé corporate
Commençons par le locataire. Un cadre en mission de six mois, un consultant détaché, un dirigeant qui prépare l'installation de sa famille : c'est le profil type. Souvent seul au départ, parfois en couple, rarement avec des enfants dans les premiers mois.
Ce qui change tout, c'est le télétravail. Une bonne partie de ces locataires passe une ou deux journées par semaine à travailler depuis l'appartement, avec des visios en anglais à 8 heures du matin. Dormir, cuisiner et tenir une réunion dans la même pièce de 20 m², ça tient trois semaines. Pas six mois.
En pratique, les demandes que nous recevons des services RH mentionnent de plus en plus souvent une chambre séparée. Ce n'est pas un caprice, et l'entreprise le sait.
Le studio : liquide, mais plus exposé
Le studio garde de vrais arguments. Ticket d'entrée plus bas, revente plus rapide, charges de copropriété contenues. Pour une mission courte ou un jeune ingénieur, il reste adapté.
Attention quand même à la surface. Le décret de 2002 sur le logement décent impose au moins 9 m² habitables avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou 20 m³ de volume, mais aucune entreprise ne logera un collaborateur dans ce type de bien. En dessous de 20 à 22 m², le studio sort quasiment du marché corporate, quelle que soit l'adresse.
L'autre limite, c'est la concurrence. Les studios meublés sont le segment le plus disputé à Paris, entre étudiants, jeunes actifs et bail mobilité. Le jour où votre locataire corporate part, vous vous retrouvez face à beaucoup d'offres comparables. D'ailleurs, c'est souvent là que la vacance s'installe.
Le 2 pièces : le format que les entreprises cherchent
C'est là que ça devient intéressant. Le 2 pièces de 35 à 50 m² coche à peu près toutes les cases d'une demande RH : une chambre fermée, un séjour où installer un vrai bureau, de quoi recevoir un conjoint qui vient rejoindre le collaborateur le week-end.
Concrètement, le loyer au mètre carré d'un 2 pièces est en général un peu inférieur à celui d'un studio dans le même immeuble. Le rendement brut affiché est donc légèrement moins flatteur sur le papier. Mais le rendement brut ne dit rien de la durée de location ni du nombre de semaines vides entre deux locataires, et c'est précisément sur ces deux points que le 2 pièces reprend l'avantage en corporate.
Et le 3 pièces ?
On nous le demande souvent. Le 3 pièces vise les familles expatriées, avec des budgets logement plus élevés mais aussi des exigences beaucoup plus précises : quartier scolaire, proximité d'une école internationale, parfois un parking. La demande existe, elle est simplement plus étroite et plus longue à satisfaire.
Pour un premier investissement orienté corporate, le 2 pièces reste le point d'équilibre. Le 3 pièces a du sens si vous connaissez déjà très bien le secteur visé.
Ce que la fiscalité LMNP change au calcul
Côté impôt, la surface n'a pas d'effet direct, mais le régime choisi en a un. En location meublée de longue durée, le micro-BIC reste accessible jusqu'à 77 700 € de recettes avec un abattement de 50 %. Au réel, l'amortissement du bâti (hors terrain) et du mobilier permet souvent de neutraliser l'essentiel du revenu imposable pendant plusieurs années.
Attention à la nouveauté de la loi de finances pour 2025. Pour les cessions réalisées depuis février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. En clair, l'avantage du réel se paie en partie à la sortie. Ça ne remet pas en cause l'intérêt du régime, mais ça change la manière de raisonner sur la durée de détention, et donc sur le type de bien. Faites faire la simulation par votre expert-comptable, revente comprise.
Quelques points de vigilance avant de signer
Regardez d'abord le règlement de copropriété. Certains interdisent ou encadrent la location meublée de courte durée, et un syndic peu informé peut confondre bail société et location touristique. Mieux vaut le savoir avant l'acte.
Vérifiez ensuite le DPE. Un bien classé G est déjà interdit à la location en résidence principale depuis le 1er janvier 2025, et la classe F suivra en 2028. Même si le bail société relève du Code civil, les entreprises clientes refusent de plus en plus les passoires thermiques, par principe. Un 2 pièces classé D se louera plus facilement qu'un studio classé F, même mieux placé.
Notre approche Move in Paris
Chez Move in Paris, nous louons des appartements meublés à des entreprises pour loger leurs collaborateurs sur des durées longues, avec des loyers garantis par l'employeur signataire du bail. Cette organisation nous permet d'afficher un taux d'occupation supérieur à 95 % sur les biens que nous gérons.
Si vous préparez un achat ou si vous hésitez sur la surface, nous regardons volontiers le bien avec vous avant la signature : adresse, plan, état, potentiel de location auprès des entreprises. Et une fois l'appartement acquis, nous accompagnons le propriétaire de l'ameublement jusqu'à la gestion au quotidien.
